關于印發(fā)《浙江省集體土地住宅房地產司法評估技術指引（試行）》的通知為了規(guī)范集體土地住宅房地產司法估價行為，現(xiàn)根據《房地產估價規(guī)范》等相關規(guī)定，結合本省實際情況，協(xié)會估價技術委員會制定了《浙江省集體土地住宅房地產司法評估技術指引（試行）》，現(xiàn)決定予以印發(fā)，希參照執(zhí)行。
附件：浙江省集體土地住宅房地產司法評估技術指引（試行）
2023年7月1日
報：浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳
為了規(guī)范集體土地住宅房地產司法估價行為，現(xiàn)根據《房地產估價規(guī)范》等相關規(guī)定，結合本省的估價實踐，特制定《浙江省集體土地住宅房地產司法評估技術指引（試行）》，供房地產估價機構、注冊房地產估價師參照執(zhí)行。
根據估價委托情形不同，估價目的可作如下表述：
（一）為司法機關確定集體土地住宅房地產及裝修附屬物價格提供參考依據；
（二）為司法機關確定集體土地住宅房屋及裝修附屬物價格提供參考依據；
（三）為司法機關確定宅基地使用權價格提供參考依據。
市場價格，即公開市場價格，是指估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。本款所指的市場是指集體土地住宅的交易受法律、法規(guī)、政策等限制的特定市場。
四、估價對象的土地使用權面積、房屋建筑面積等一般應以權屬證書記載的為依據，權屬證書包括但不限于《房屋所有權證》《集體土地使用證》《不動產權證書》或建房批準文件等。委托人要求將無權屬證書證明的房屋建筑面積、土地使用權面積等列入估價范圍的，應由委托人書面明確。其中房屋、土地使用權面積宜由委托人委托具有資質的測繪機構測繪，需要房地產估價機構測繪的，須由委托人書面明確。
五、集體土地住宅房地產及裝修附屬物價格的評估一般采用比較法、收益法、成本法等。估價對象所在地有集體土地住宅流轉市場的，可采用比較法。當三年以內的可比實例不足3例時，可適當擴大實例搜尋地域范圍和放寬時間選擇年限；需要增加可比實例來源時按照先調整范圍后調整時間的原則處理。當可比實例成交時點距評估價值時點較長時，應關注不同時期集體土地市場環(huán)境的變化，尤其是宅基地制度改革對估價對象價格的影響，綜合考慮區(qū)位條件、環(huán)境、公共設施、基礎設施、庭院狀況等影響房地產價格的重要因素，進行必要的修正。可比實例可以通過查閱資料、訪問調查等方式搜集，并做好調查記錄。估價對象所在地有集體土地住宅租賃市場的，可采用收益法。采用收益法時要充分考慮：1、確定年總收益時，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調查分析確定客觀租金水平。當具備符合政策規(guī)定的農家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經營性功能時，可根據情況考慮相關經營活動獲取的客觀經營性收益。2、確定年總費用時，應依據當?shù)赜嘘P政策規(guī)定，結合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費用的構成項目及標準。3、報酬率，確定報酬率時，應充分考慮交易主體的市場風險偏好等影響因素。4、收益期限，宅基地收益期限在無具體規(guī)定或約定的情況下，可按照“無年期限制”確定。集體土地住宅房地產及裝修附屬物成本資料較易獲取的，可采用成本法。即：集體土地住宅房地產及裝修附屬物價格=房屋及裝修附屬物價格+宅基地使用權價格房屋及裝修附屬物價格=房屋及裝修附屬物重置價格-折舊當利用政府或有關部門公布的房屋及裝修附屬物重置價格標準測算的，應厘清該重置價格標準的內涵，沒有包含前期費用、管理費、利息、利潤、稅費等的，應調整測算，并應對房屋重置價格標準時點與估價對象價值時點進行市場狀況調整。測算房屋及裝修附屬物折舊時，應觀察、判斷房屋及裝修附屬物的實際新舊程度、使用維護狀況、更新改造情況等綜合評判確定。六、宅基地使用權價格評估一般采用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準（公示）地價系數(shù)修正法等。（一）比較法、收益法可參照本指引五（一）、（二）規(guī)定。估價對象所在地無宅基地使用權流轉市場的，或流轉不活躍且成本資料較易獲取的，可采用成本法。宅基地使用權價格 = 土地取得費+土地開發(fā)費用+管理費+利潤+利息+稅費+宅基地使用權人的土地增值收益+區(qū)位因素調整1、土地取得費是指獲取宅基地所發(fā)生的費用。確定土地取得費時，應根據宅基地取得前所在區(qū)域的土地總體利用形態(tài)（地類）評估確定，取得前是農用地的，依據農用地評估方法確定；是其它用地的，依據其它用地的評估方法確定。2、土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“五通一平”等費用。確定土地開發(fā)費用時，應根據使該類土地具備建房條件所需各項客觀費用確定。3、管理費：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按客觀的費率計取。4、利潤：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按客觀的利潤率計取。5、利息：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按貸款利率計取。7、宅基地使用權人的土地增值收益是指宅基地使用權人在土地增值收益中所享有的收益。土地增值收益包括集體土地所有權人和宅基地使用權人的收益。是指集體土地所有權人和宅基地使用權人將其他用地轉為住宅用地并進行相應開發(fā)后，達到住宅用地的利用條件而發(fā)生的增值，其收益應根據待估宗地在利用方式轉變、開發(fā)投資等方面的具體情況，以及估價目的和地價內涵的界定，合理分析確定。8、區(qū)位因素調整。區(qū)位是指估價對象所處的位置，當區(qū)位客觀條件對地價的影響未能充分體現(xiàn)時，可增加區(qū)位因素調整。估價對象所在地較易獲取房地產價格的，一般可采用以下二種方法求取宅基地使用權價格。1、宅基地使用權價格=房地產價格 - 房屋及裝修附屬物價格2、當采用周邊國有土地上類似房地產作為可比實例時，應當根據估價目的和要求說明理由，并按以下公式求取：宅基地使用權價格=房地產價格-房屋及裝修附屬物價格-集體土地所有者權益價格-部分配套費用及土地開發(fā)費-土地出讓金等費用房地產價格采用比較法的，應明確價格定義，充分考慮估價對象與可比案例的差異性并作必要的因素修正。宅基地使用權價格還可采用房地占比等方法來求取，即房地占比減去集體土地所有者權益價格、部分配套費用及土地開發(fā)費、土地出讓金等費用：宅基地使用權價格=房地產價格×房地占比-集體土地所有者權益價格-部分配套費用及土地開發(fā)費-土地出讓金等費用房地占比，宜選用可比案例的房地占比。一般可通過土地拍賣成交價格、所在地商品房銷售價格求取?？杀劝咐姆康卣急入y以獲取的，可以選用周邊類似房地產的房地占比：集體土地所有者權益價格可按當?shù)貙嶋H情況測算。部分配套費用及土地開發(fā)費，是指非估價對象集體土地住宅的配套費用及土地開發(fā)費。其費用難以直接獲取的，也可根據當?shù)貒型恋厣吓涮踪M用及土地開發(fā)費的規(guī)定，按相應比例評估確定。相應比例可通過估價對象配套及土地開發(fā)程度與可比案例配套及土地開發(fā)程度之比求?。?/span>相應比例=估價對象配套及土地開發(fā)程度/可比案例配套及土地開發(fā)程度×100%土地出讓金等費用可按當?shù)叵嚓P規(guī)定求取。適用于宅基地基準（公示）地價、標定地價的公示區(qū)域。評估中應充分考慮基準（公示）地價與待估宗地地價內涵的差異、價值時點的不同等因素，并進行必要的修正。七、本指引由浙江省房地產估價師與經紀人協(xié)會負責解釋。
