估價師平臺 2021-12-07 15:46

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價一項基礎(chǔ)性工作?，F(xiàn)場查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘工作進行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現(xiàn)場查勘起到應(yīng)有的作用。

一、現(xiàn)場查勘的必要性

房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經(jīng)濟利益，房地產(chǎn)估價不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當，容易導(dǎo)致爭議，增加估價師風險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價價格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等與我們估價執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來能解讀現(xiàn)場房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的必要性。

1、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部第151號部令《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》第二十六條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師不得有的行為”中第（四）款規(guī)定不得有“簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告”的行為，同時，第三十八條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

2、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部第142號部令《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得有的下列行為中第（四）款規(guī)定了“違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準”的行為；同時，第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價機構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師應(yīng)當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應(yīng)當作為估價檔案資料妥善保管。

同時，建住房[2006]8號文件《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進行查處，并依法追究有關(guān)責任人的責任。

4、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部建住房[2003]234號《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》中《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十五條詳細規(guī)定：拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：

4.0.5條規(guī)定：估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

同時，8.0.4.、8.05、8.0.6條都對在估價報告中必須對現(xiàn)場勘情況的記載做出了詳細的規(guī)定。

外，4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等條款在區(qū)分不同的估價目的、采用不同的估價方法、共同的作業(yè)要求、對包括現(xiàn)場查勘獲得的信息在內(nèi)的估價資料的收集、核對、分析、使用以及對估價結(jié)果的再次核查，資料檔案的保存進行了進一步的規(guī)定，無不在要求重視現(xiàn)場查勘的工作，并以次來推導(dǎo)、檢驗、檢查估價結(jié)果。

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二、現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實物狀況進行實地考察。在核實房地產(chǎn)的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性的共同點的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價提供第一手資料.

（一）現(xiàn)場查勘的共同點

現(xiàn)場查勘的的共同點可分為房地產(chǎn)物體的確認、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認和所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查三個部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認

房地產(chǎn)物體的確認是對象房地產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

(1)對象房地產(chǎn)所在位置和特點的確定

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現(xiàn)場查勘工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區(qū)域的文化品位、經(jīng)濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，進行詳細調(diào)查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學(xué)和對口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、業(yè)主專車、幼兒園、球場和游泳池等健身設(shè)施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。

注意：各房間分布和面積、進深和開間、朝向、露臺、陽照、采光、通風、門窗、裝修、構(gòu)造、水電配套、裝修與家具和特殊設(shè)備、利用率、成新率、其他影響估價價格內(nèi)涵的差異情況。