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法院未提供土地規(guī)劃資料，土地估價師自設土地用途及容積率出具評估報告，被判提供虛假證明文件罪（一）

發(fā)布時間：2021-07-07 15:51

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  七色球  5月31日

近日，看到中國裁判文書網公布了一份湖北省武漢市中級人民法院刑事裁定書，土地估價師在法院委托拍賣評估項目中，法院未提供土地規(guī)劃資料，土地估價師自設土地用途及容積率出具評估報告，被判提供虛假證明文件罪。

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原公訴機關湖北省武漢市洪山區(qū)人民檢察院。



上訴人（原審被告人）黃志宏，男，1975年6月2日出生，漢族，大學文化程度，武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司土地估價師，住湖北省武漢市江漢區(qū)。因涉嫌犯提供虛假證明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具證明文件重大失實罪，于同年7月30日被逮捕。現羈押于武漢市洪山區(qū)看守所。

原審被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司，工商注冊號420102000096781，地址：武漢市江岸區(qū)二七路342號。法定代表人賈莉，系該公司總經理。

訴訟代表人張子強，男，1978年9月14日出生，武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司業(yè)務經理。

原審被告人賈莉，女，1974年12月26日出生，漢族，大學文化程度，武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司法定代表人，住湖北省武漢市漢陽區(qū)。因涉嫌犯提供虛假證明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具證明文件重大失實罪，于同年7月30日被逮捕?，F已取保候審。

湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審理湖北省武漢市洪山區(qū)人民檢察院指控原審被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司、被告人黃志宏、賈莉犯提供虛假證明文件罪一案，適用刑事案件普通程序，于2020年8月20日作出（2019）鄂0111刑初1555號刑事判決。原審被告人黃志宏不服，提出上訴。本院依法組成合議庭，經過閱卷，訊問被告人，認為事實清楚，決定不開庭審理。現已審理終結。

案情：

原審判決認定，2014年8月，被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司，通過武漢光谷聯合產權交易所經搖號指定，受武漢市中級人民法院委托，對星輝房地產開發(fā)建筑（武漢）有限公司名下位于本市硚口區(qū)古田二路北特一號地塊的土地使用權價值進行評估。武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司指派被告人黃志宏具體負責該項目評估。在評估過程中，被告人黃志宏違反城市土地估價基本原則和程序，未嚴格履行評估職責，在明知缺乏評估必要的規(guī)劃條件下，未經委托方授權，采取將土地用途設定為住宅用地，容積率設定為2.0的方式進行評估。被告人賈莉作為該評估公司主管人員，明知黃志宏采取上述評估方法，未經審核即同意，于2014年9月15日對該地塊出具評估報告書，評估土地總價為人民幣5778.57萬元，明顯低于市場價格。2015年2月，湖北省武漢市中級人民法院以該評估價格作為保底價對該地塊公開拍賣,武漢時代天宇置業(yè)有限公司以5798.57萬元拍得該土地。2016年6月，經武漢市土地交易中心委托評估后，以評估價21300.70萬元為武漢市時代天宇置業(yè)有限公司辦理過戶手續(xù)。2018年8月27日，經湖北省武漢市中級人民法院委托評估，估價基準日為2014年8月5日，該土地使用權市場價格為人民幣19231.83萬元。2018年12月29日，湖北省武漢市中級人民法院作出（2018）鄂01執(zhí)監(jiān)9號執(zhí)行裁定書，撤銷對位于武漢市硚口區(qū)古田二路北特一號土地使用權的網絡司法拍賣。

被告人賈莉、黃志宏于2019年7月12日被抓獲歸案。

原審認定上述事實，有公安機關出具的抓獲、破案經過；指定管轄決定書；書證；證人證言；被告人的供述等證據證實。

一審判決：

原審認為：被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司作為資產評估的中介組織，被告人賈莉作為該公司主管人員，被告人黃志宏作為直接責任人，在承擔資產評估活動中，故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重，其行為均已構成提供虛假證明文件罪，屬單位犯罪。被告人賈莉歸案后如實供述上述事實，當庭自愿認罪,依法可以從輕處罰。依照《中華人民共和國刑法》第二百二十九條，第二百三十一條，第二十五條第一款，第三十條，第三十一條，第五十二條，第五十三條，第六十七條第三款的規(guī)定，以被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司犯提供虛假證明文件罪，判處罰金人民幣二十萬元（罰金已繳納)；被告人賈莉犯提供虛假證明文件罪，判處有期徒刑一年三個月，并處罰金人民幣三萬元；被告人黃志宏犯提供虛假證明文件罪，判處有期徒刑一年六個月，并處罰金人民幣三萬元。

上訴：

上訴人黃志宏上訴稱，部分事實不屬實，如“未經委托方同意”不是事實，對評估異議的回復階段，出具的評估報告未發(fā)生法律效力，異議書中對相關問題已經披露得很詳細，而委托方仍使用了報告，是委托方以實踐行為表示了對評估報告的書面認可；在主觀上不是故意為之；定性不準確，應以出具證明文件重大失實罪量刑，量刑過重。

二審查實：

經審理查明，2014年8月，原審被告單位武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司，通過武漢光谷聯合產權交易所經搖號指定，受武漢市中級人民法院委托，對星輝房地產開發(fā)建筑（武漢）有限公司名下位于本市硚口區(qū)古田二路北特一號地塊的土地使用權價值進行評估。武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司指派上訴人黃志宏具體負責該項目評估。在評估過程中，黃志宏未嚴格履行評估職責，在明知缺乏評估必要的規(guī)劃條件下，未經委托方授權，采取將土地用途設定為住宅用地，容積率設定為2.0的方式進行評估。原審被告人賈莉作為該評估公司主管人員，明知黃志宏采取上述評估方法不符合相關規(guī)定，未經審核即同意。

武漢華漢房地產評估咨詢有限責任公司于2014年9月15日對該地塊出具評估報告書，評估土地總價為人民幣（以下幣種同）5778.57萬元。2015年2月，武漢市中級人民法院以該評估價格作為保底價對該地塊公開拍賣,武漢時代天宇置業(yè)有限公司以5798.57萬元拍得該宗地。該宗地于2016年6月28日以評估價21300.70萬元的價款登記在武漢市時代天宇置業(yè)有限公司名下。武漢市中級人民法院于2018年8月27日再次委托評估，以2014年8月5日為基準日，該宗地的市場價格為19231.83萬元。武漢市中級人民法院于2018年12月29日作出（2018）鄂01執(zhí)監(jiān)9號執(zhí)行裁定書，撤銷對位于武漢市硚口區(qū)古田二路北特一號土地使用權的網絡司法拍賣。

上訴人黃志宏、原審被告人賈莉于2019年7月12日被抓獲歸案。

認定上述事實，有經一審庭審舉證、質證的下列證據予以證實。

（一）武漢市人民檢察院出具抓獲、破案經過證明：上訴人黃志宏及原審被告人賈莉均被抓獲歸案。

（二）指定管轄決定書證明：武漢市中級人民法院經審查決定將本案指定武漢市洪山區(qū)人民法院審理。

（三）書證

書證、證人證言略

上訴人、原審被告人的供述

1.上訴人黃志宏的供述：我在2006年10月份到武漢華漢房地產評估咨詢有限公司工作，2008年左右，我入股了幾萬元作為公司增資，成了公司的股東。2014年7月份，武漢市中級人民法院委托光谷聯交所通過搖號確定華漢評估公司作為評估機構對古田二路北特一號土地使用權進行評估。徐某從聯交所拿回的材料有搖號通知書、評估委托書、轉辦單和土地證、宗地圖。當時我發(fā)現缺少評估需要的土地規(guī)劃條件，就讓徐某和法院聯系，讓法院提供土地規(guī)劃條件。徐某和法院承辦人聯系后告訴我沒有其他的材料。我就讓徐某和法院再次聯系，讓他們派人和我們公司一起去硚口區(qū)規(guī)劃局調取相應的土地規(guī)劃材料。之后，這個案件就一直放著等土地的規(guī)劃條件。在評估過程中，我沒有直接和法官聯系過，都是通過徐某電話聯系的，也沒有通過書面要求委托方提供。

8月份的一天，我和助理馬某、聯系人徐某，還有農行的李斌到古田二路北特一號土地進行了現場踏勘，當時法院和星輝公司的人沒有到場。本次踏勘中星輝公司沒有人到場，我也沒有機會詢問土地的基本情況。踏勘之后，我繼續(xù)在等法院的資料直到委托期限快到期。徐某催我快點出報告。我說土地沒有規(guī)劃資料沒法出報告，不行的話就退案。但徐某說這是光谷聯交所搖號的評估項目，農行已經把評估費交了。考慮到接業(yè)務不容易，而且徐某還跟我說過，農行的人和她打招呼說不要把這塊地評高了，不然不好賣。于是我就沒有按規(guī)定開展調查，收集資料，而是采取設定的方法出具了評估報告。我當時的依據是《房地產估價規(guī)范》里的一條，對土地用途不明的土地，可以根據周邊的規(guī)劃情況，進行設定。當時在規(guī)劃官網上查詢不到這塊地的具體規(guī)劃用途。綜合周邊的土地都是建的住宅小區(qū)，我就設定評估對象土地用途為住宅用地，設定容積率為2010年武漢市住宅用地平均容積率2.0。沒有法律規(guī)定可以在土地評估的報告中引用《房地產評估規(guī)范》的條款，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中也沒有規(guī)定對用途不明的土地可以設定土地用途、規(guī)劃條件來進行評估。擅自設定假設條件對估價對象進行評估違反了《行為準則》中禁止土地估價師逾越合法性原則。這份評估報告的一審是我自審，二審是蘇某，三審是賈莉審的。我不清楚賈莉是否審核了我的報告，按照規(guī)定是要看的。當時，我和賈莉、張子強、蘇某一起開會討論了這個評估項目。我向他們介紹土地現有的資料和土地周邊的情況，由我提議，并經我們四個人討論決定，假設土地用途為住宅，容積率為2.0對土地進行評估，并在評估報告中載明，如果實際情況與報告是不符的，報告可以根據實際情況做出相應調整。蘇某和張子強有沒有提出質疑或反對意見我不記得了，賈莉當時說法院不提供材料也只能按照我提出的評估思路評出評估結果。

最終，我以這種設定的方式出具了評估報告，評估價值為5770余萬元。出具評估報告之后，星輝公司提出了評估異議，并隨異議書移送了《項目分析報告》。我收到材料之后，認為星輝公司提供的“項目規(guī)劃設計方案”和“項目評估分析報告”是對該地塊開發(fā)的預測分析，不是政府規(guī)劃批準的法律法規(guī)文件，所以我只做了異議回函回復星輝公司，如果星輝公司能夠提供合法的土地規(guī)劃條件，我公司可以對評估報告做出相應調整。后來，異議回函通過光谷聯交所送交了武漢中級人民法院，我的回復沒有下文，我也沒有問過法院的相關人員異議的結果。我當時選擇的是搭配使用市場比較法和基準地價修正法，都是偏低的評估方式，是想保守評估，不是想刻意低評。我知道這份評估報告是法院的司法委托，評估結果要用于法院的強制執(zhí)行時確定拍賣保留底價，知道這份報告被使用之后可能導致被執(zhí)行人的財產被低價處置，損害被執(zhí)行人的利益。

2.原審被告人賈莉的供述：我是武漢華漢房地產評估咨詢有限公司的法人和總經理。我的股份占百分之六十七，鄧文占百分之十四，黃志宏占百分之六，張子強占百分之十二。我管理全盤，黃志宏管技術，張子強管業(yè)務。司法鑒定這一塊主要是黃志宏在負責。司法鑒定項目中，評估師看完現場之后，確定技術思路，然后撰寫評估的初稿，初稿到黃志宏那里初審，然后再到質量信息部審核，審核完就打印，然后有蓋章崗的專人蓋章，提供給法院法官。

司法鑒定這一塊的評估法院是做司法拍賣用，我們的評估價就是拍賣的底價。這個項目的主要負責人是黃志宏，現場勘察也是黃志宏做的，初稿也是黃志宏拿出來的，這份評估的底稿上有黃志宏的簽名，至于最終報告上沒有他的名字我也不清楚。張子強參與，蘇某審核。我沒有看過古田二路北特一號的初稿。這個項目的評估報告上有我的簽章是因為我們公司規(guī)定評估報告都要蓋我的私章，當時我的章子是由蓋章崗保管。根據國家規(guī)定，報告蓋章就需要對報告負責，我不進行審核的確沒有盡到相關的責任。

這個項目當時法院只提供了一個土地證，沒有提供用地規(guī)劃條件。黃志宏通過電話找法官要了用地規(guī)劃條件，但沒有以書面函的形式委托法院對土地規(guī)劃條件進行調查。用地規(guī)劃條件上面記載有的土地性質、用途及容積率是土地評估的必要參數。我們要調取用地規(guī)劃條件只能向法官要，或者是法官陪同一起去規(guī)劃局調取。黃志宏說他向法院提出了要求，但是法院沒有回應。報告上的土地用途是黃志宏看了周邊的土地使用現狀都是住宅，所以這塊地我們就設定為住宅用地。報告上的容積率2.0是黃志宏確定的，是按照武漢市基準地價對應的平均容積率設定的容積率。在未能要到資料，特別是缺少容積率這個參數的情況下，我們應該終止這個評估。不終止退案是因為，我們也做過資料不全的法律評估，沒有出過問題，而且我們認為評估不正確的情況下，法院和當事人也會提出異議。之后我們確實也收到了星輝公司的異議書，接到異議后我沒有調取初稿來看，是黃志宏進行了回復要規(guī)劃條件。之后黃志宏與法官如何對接我不清楚。這個案子在出具報告的最后期限那一天下午，黃志宏和我匯報說這份項目缺少用地規(guī)劃條件，容積率為設定，在提交審核前要進行集體討論。我就召集了張子強、蘇某、黃志宏在我的辦公室進行討論。黃志宏說這塊地的用途是綜合用地，我們沒有收集到用地規(guī)劃條件，缺乏容積率指標，對此他收集了周邊房地產項目的資料，按照武漢市基準地價設定了2.0的容積率，評估出樓面單價及這塊地的總價值，請大家表態(tài)這個報告是否能出。張子強是參與評估師，他說設定容積率是有問題的，蘇某也認為設定容積率有問題，但從技術思路上來說也是可行的。黃志宏說還是想爭取做成這個案子，而且也是為了推進案件的順利進展。張子強說以經驗判斷這個報告會送交當事人提異議，即使資料不全他們補充了資料我們還可以再次修訂。蘇某表示沒有意見。之后我說沒有容積率是個問題，但根據房地產規(guī)范和土地相關規(guī)程，設定是可行的，做這個項目也是為了推進法院的工作進展，只要我們在報告里說清楚了，那我同意出具報告。當時有沒有討論土地用途的問題我沒有印象了。


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