合規(guī)學(xué)院

發(fā)布時(shí)間: 20-12-0913:34北京新橙長(zhǎng)科技有限公司官方賬號(hào),法律領(lǐng)域創(chuàng)作者

商業(yè)房地產(chǎn)租賃作為解決商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需場(chǎng)地的重要途徑，是營(yíng)商環(huán)境的重要組成部分。本文擬對(duì)近五年來(lái)北京地區(qū)以判決方式審理結(jié)案的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件情況進(jìn)行梳理分析。

根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件的性質(zhì)，同時(shí)出于研究針對(duì)性與便利性的考慮，本文在糾紛、合同糾紛兩個(gè)案由之下，對(duì)擬研究案件的范圍進(jìn)行了如下限定：

糾紛類型，為商業(yè)場(chǎng)所租賃，即商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃，因該類場(chǎng)所主要用于從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要為辦公用房、商鋪等商業(yè)用房及廠房等部分工業(yè)用房，故不包括居住用房、軍產(chǎn)等非經(jīng)營(yíng)性用房。糾紛涉及的主體方面，至少一方當(dāng)事人為法人組織，包括公司、合伙企業(yè)、事業(yè)單位等。糾紛訴諸的范圍上，主要選取北京中級(jí)法院審結(jié)及其所轄基層法院審理的，以判決方式結(jié)案的案件。

商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件審判的基本情況

一、案件數(shù)量

據(jù) 2020 年 7 月份 Alpha 系統(tǒng)顯示，北京地區(qū) 2015 至 2019 年五年內(nèi)審結(jié)的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件一審案件，從 2015 年的 1231 件上升至 2019 年的 2903 件，年平均增長(zhǎng)幅度為 34%；二審案件，從 2015 年的 493 件上升至 2019 年的 1098 件，年平均增長(zhǎng)幅度為 30%；一審案件的上訴率 2016 年最高，達(dá) 60%，2017 年最低，達(dá) 23%，其余年度一般在 30%~40% 之間，具體見(jiàn)下圖。

出現(xiàn)上述現(xiàn)象主要是由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的帶動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)租賃活動(dòng)愈加頻繁，商業(yè)房地產(chǎn)租賃合同引發(fā)的法律糾紛也在增多，糾紛發(fā)生的原因也越來(lái)越復(fù)雜化、多元化，并涉及到商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各個(gè)方面。

二、區(qū)域分布

對(duì)近五年來(lái)，北京基層法院審結(jié)的案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)的結(jié)案數(shù)接近 5000 件，占基層法院總案件數(shù)量的 50%。而年平均增長(zhǎng)超過(guò) 50%的區(qū)有四個(gè)，分別為大興、順義、房山、通州，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣門頭溝、密云、懷柔、平谷、延慶近幾年來(lái)案件數(shù)量上較少，年平均增長(zhǎng)幅度也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，具體見(jiàn)下圖。

上述特點(diǎn)的出現(xiàn)，主要是與案件性質(zhì)、城區(qū)面積及北京的城市化進(jìn)程有關(guān)。案件數(shù)量最多的三個(gè)區(qū)朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)相對(duì)于東城、西城，占地面積較為廣闊、轄區(qū)法院受理的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件的基數(shù)較大有關(guān)。其次，近年來(lái)，北京向周邊遠(yuǎn)郊區(qū)域推進(jìn)城市化進(jìn)程，區(qū)域市場(chǎng)交易矛盾多發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛增長(zhǎng)迅猛。

接下來(lái)，將進(jìn)一步對(duì)已經(jīng)審結(jié)的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件，其中以 2019 年北京中級(jí)人民法院以判決方式結(jié)案的二審案件，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同效力認(rèn)定

一、商業(yè)地產(chǎn)租賃合同無(wú)效或部分無(wú)效的基本情形及影響因素

在商業(yè)地產(chǎn)租賃案件中，約 8% 左右的案件，涉及到房屋租賃合同是否有效的爭(zhēng)議。法院認(rèn)定該爭(zhēng)議的主要法律依據(jù)是《合同法》第 52 條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》）第 1 條和第 2 條。

導(dǎo)致合同無(wú)效的主要因素為出租人在一審法庭辯論終結(jié)前，沒(méi)有取得或者無(wú)法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其次為當(dāng)事人惡意串通、欺詐、擅自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致租賃合同無(wú)效的情況，但在案件總量中占比較小。

除此之外，合同當(dāng)事人以其他理由，包括案涉房屋用途與實(shí)際用途不一致、案涉房屋的土地用途與實(shí)際用途不一致、當(dāng)事人對(duì)合同約定標(biāo)的無(wú)權(quán)處分等理由，訴請(qǐng)認(rèn)定合同無(wú)效的，法院一般不予支持。

在北京市職工服務(wù)中心與北京美廉美公司案件（案件號(hào)（2019）京 02 民終 1531 號(hào)）中，出租人以其不是合同約定的標(biāo)的物的所有權(quán)人，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，法院以不構(gòu)成《合同法》 52 條法定的合同無(wú)效情形，而駁回了。

在認(rèn)定合同無(wú)效的案件中，約一半的案件，是由法院依職權(quán)主動(dòng)認(rèn)定。其余案件主要由承租人主動(dòng)提起相關(guān)訴訟，訴訟理由與下文中承租人提起訴訟的緣由類似。但也有少部分案件是由出租人提起，其提起訴訟的一般情形為案涉房屋遇到拆遷，出租人希望承租人騰房。

二、因無(wú)法取得或無(wú)法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證的爭(zhēng)議

因沒(méi)有取得或者無(wú)法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證而涉及合同無(wú)效爭(zhēng)議的案件中，案涉房屋的土地性質(zhì)以農(nóng)村集體土地居多。

案件的分布主要集中在大興、昌平、朝陽(yáng)、通州，而東城、西城、延慶、平谷、密云等核心城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣涉及類似案件較少。詳見(jiàn)下圖。

近三年來(lái)，北京為了緩解人口與土地的不平衡、建設(shè)世界級(jí)城市，一直致力于城市外圍發(fā)展、推進(jìn)郊區(qū)新城建設(shè)、消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的城市化推進(jìn)規(guī)劃。朝陽(yáng)、昌平、大興、順義和通州是近年來(lái)城市化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，而成為類似爭(zhēng)議爆發(fā)的主要區(qū)域，也在情理之中。具體見(jiàn)下圖：

三、合同無(wú)效后的過(guò)錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定原則

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

法院在認(rèn)定合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任時(shí)，一般綜合考慮租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、當(dāng)事人對(duì)房屋的認(rèn)知情況、承租人是否盡到注意義務(wù)、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對(duì)雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行綜合認(rèn)定。

在大部分案件中，法院以出租人明知涉案房屋缺乏相應(yīng)的規(guī)劃手續(xù)，仍將其出租，而認(rèn)定出租人承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任；而作為承租人，未對(duì)涉案房屋的規(guī)劃審批情況盡到充分了解的審慎義務(wù)，而認(rèn)定承租人承擔(dān)次要責(zé)任。責(zé)任比例根據(jù)案件的具體情況會(huì)略有不同，以 7:3 或 6:4 較為常見(jiàn)。

需要說(shuō)明的是，如果承租人在合同訂立過(guò)程中已盡到相應(yīng)注意義務(wù)或者明知合同無(wú)效情形仍然承租房屋的，法院一般認(rèn)定前者無(wú)需承擔(dān)責(zé)任而后者承擔(dān)同等過(guò)錯(cuò)責(zé)任。對(duì)于后者，不僅明知案涉房屋性質(zhì)而且已經(jīng)將房屋實(shí)際用于生產(chǎn)或者經(jīng)營(yíng)。在此情形下，法院一般認(rèn)定承租人承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)。

新創(chuàng)公司糾紛案件（案件號(hào)（2019）京 03 民終 5166 號(hào)）即屬于此種情形。因案涉房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而導(dǎo)致合同無(wú)效，法院認(rèn)定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例為：

出租人 20%，承租人 80%。該案中，法院認(rèn)定的理由如下：

承租人簽訂合同時(shí)，明知案涉房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證；承租人在案涉房屋地址上進(jìn)行了工商注冊(cè)；案涉房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，但并不影響承租人的正常經(jīng)營(yíng)；承租人在其發(fā)給出租人的《解除合同》中，自認(rèn)提前解除合同系其自身戰(zhàn)略調(diào)整。

出租人提起訴訟的原因及承租人的相應(yīng)抗辯

出租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛情形主要包括四種，具體情形如下：

一、承租人拖欠租金或占有使用費(fèi)

承租人拖欠租金，占比約為 60%。支付租金作為承租人的主要義務(wù)，承租雙方一般會(huì)約定解除權(quán)。大部分案件中，出租人起訴至法院前，已經(jīng)向承租人發(fā)送《解除函》。

合同解除后，仍占有房屋或者沒(méi)有辦理房屋交接手續(xù)的，會(huì)一并要求承租人支付租金及占有使用費(fèi)。這類案件中往往同時(shí)伴隨著承租人拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)等其他費(fèi)用的情況。

對(duì)此，承租人的抗辯理由主要有以下幾類：

一是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，主要是案涉房屋因?yàn)闊o(wú)法辦理相關(guān)行政手續(xù)、或者停電、停水、停暖而導(dǎo)致不能正常營(yíng)業(yè)；

二是涉案房屋存在一定瑕疵，如影響正常使用的質(zhì)量瑕疵，或者不符合約定的交付瑕疵，比如存在消防隱患、面積不符合約定等；

三是是當(dāng)事人之間存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)或款項(xiàng)支付爭(zhēng)議，如雙方存在合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議等；

四是訴訟時(shí)效。在此類案件中，以后兩項(xiàng)事由抗辯的較少。

通過(guò)出租房屋，獲得租金收益，是出租人的主要合同目的。即支付租金，是承租人的主要義務(wù)。承租人以前兩項(xiàng)事由抗辯時(shí)，一旦合同有明確的約定或是承租人抗辯的理由確是影響承租人實(shí)現(xiàn)合同目的主要原因，法院一般予以支持。

以消防隱患這一抗辯理由為例。在萬(wàn)福金安公司與天竺公司案中（案件號(hào)（2019）京 03 民終 5045 號(hào)），因政府開(kāi)展消防安全隱患集中整治活動(dòng)，消防部門以涉訴房屋存在重大火災(zāi)安全隱患為由將房屋查封，導(dǎo)致雙方合同客觀上無(wú)法再履行。

出租人訴請(qǐng)法院請(qǐng)求承租人支付查封期間的房屋租金，承租人以此抗辯主張減免租金，法院支持了后者，理由為“因涉訴房屋被查封導(dǎo)致承租人無(wú)法正常使用房屋，出租人要求支付查封期間的租金，法院不予支持?！?/span>

二、合同無(wú)效、到期或解除后，出租人收房遇到阻礙

承租人不再具備占有涉案房屋的合法基礎(chǔ)，卻拒不返還涉案房屋，或者返還時(shí)未將涉案房屋恢復(fù)原狀，出租人要求承租人將涉案房屋恢復(fù)原狀后返還，并支付相應(yīng)占有使用費(fèi)的案件在出租人提起訴訟的案件中約占 15%。

對(duì)此，承租人的抗辯理由主要有：一是承租人已經(jīng)撤場(chǎng)，只是未辦理書(shū)面交接手續(xù)；二是優(yōu)先承租權(quán)或者雙方有續(xù)租合意；三是出租人對(duì)案涉房屋無(wú)權(quán)處分。

承租人的第一項(xiàng)抗辯理由，是該類案件中的主要抗辯事由。合同無(wú)效、到期或解除后，承租人有義務(wù)返還案涉房屋。該義務(wù)，不僅僅只是實(shí)際搬離案涉房屋，還包括書(shū)面交接手續(xù)。

否則，法院會(huì)綜合雙方過(guò)錯(cuò)程度、房屋現(xiàn)狀等，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定承租人承擔(dān)相應(yīng)的占有使用費(fèi)。

以世鰲公司與科橋公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 02 民終 6140 號(hào)）為例：承租人未實(shí)際使用、占有涉案房屋，拒付租金，出租人解除合同，并起訴至法院，法院以承租人不辦理交房手續(xù)屬惡意拖延行為，出租人沒(méi)有積極收房防止損失擴(kuò)大，而認(rèn)定承租人按照租金標(biāo)準(zhǔn)，支付合同解除后 30 日的占有使用費(fèi)。

關(guān)于承租人主張優(yōu)先承租權(quán)或者有續(xù)租合意的案件中，在出租人主張合同到期或者解除情形下，承租人的這一抗辯理由很難被法院采信。以紅福盛公司與東橋公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 02 民終 12509 號(hào)）為例：合同到期后，承租人以優(yōu)先承租權(quán)為由，拒不騰房。法院以承租人在租賃過(guò)程中具有違反合同約定改變房屋用途的行為，影響出租人基于信賴而承諾的優(yōu)先承租權(quán)，而沒(méi)有采信。

關(guān)于承租人抗辯理由三，此類抗辯理由占比很少，往往被法院駁回，駁回理由一般為：“合同到期，承租人應(yīng)騰退房屋。簽訂租賃合同出租房屋并非法定意義上的處分行為，涉案房屋產(chǎn)權(quán)是否登記在出租人名下并不影響租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力?！?/span>

三、承租人提前退租

承租人在未經(jīng)出租人同意或未滿足租賃合同約定的解除條件的情況下，提前終止履行租賃合同，出租人提起訴訟，此類案件約占 6%。

對(duì)此，承租人的抗辯理由主要包括：一是因?yàn)樽陨碓?，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；二是因?yàn)檎袨椋翰疬w或行政政策導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；三是因?yàn)槌凶馊嗽诰喖s時(shí)，對(duì)案涉房屋的權(quán)屬狀況、用途性質(zhì)等存在重大差異；

關(guān)于抗辯理由一，承租人因自身經(jīng)營(yíng)困難，導(dǎo)致合同解除，構(gòu)成根本違約。在此情形下，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失的，法院一般予以支持，但一般不超過(guò)六個(gè)月租金。

關(guān)于抗辯理由二，該抗辯理由，一般是在合同履行過(guò)程中，因政策變化而導(dǎo)致，非合同雙方原因?qū)е潞贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)。出租人以此為由，起訴承租人違約，進(jìn)而要求承擔(dān)違約責(zé)任的，法院一般不予支持。

關(guān)于抗辯理由三，出租人以承租人違約，訴請(qǐng)法院認(rèn)定承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院支持與否，主要取決于雙方合同約定及該差異對(duì)實(shí)現(xiàn)合同目的影響。

以中威華融公司與正達(dá)嘉業(yè)公司糾紛（案件號(hào) （2019 ）京 03 民終 4313 號(hào)）為例，承租人因案涉房屋所在建筑的二樓為娛樂(lè)會(huì)所影響辦公為由，要求提前解除合同。出租人訴請(qǐng)法院承租人違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。

法院以涉案房屋所在樓二樓房屋的承租、使用情況并不存在影響涉案房屋的正常使用之情形，也并不屬于出租人必須事先告知之事項(xiàng)，而駁回了承租人的抗辯。

四、承租人使用不當(dāng)

承租人對(duì)涉案房屋的使用不符合租賃合同約定或相關(guān)法律規(guī)定，出租人訴請(qǐng)解除合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

具體而言，此類案件又包括：未經(jīng)出租人同意對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修、轉(zhuǎn)租或改變用途等。承租人對(duì)此的抗辯理由主要是合同對(duì)于條款有明確約定或出租人對(duì)于上述情況系明知且默示同意。

以畫(huà)中畫(huà)公司與永輝公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 02 民終 13102 號(hào)）為例，因承租人永輝公司裝修案涉房屋，未根據(jù)合同約定書(shū)面報(bào)備至出租人，且在裝修過(guò)程中，擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、擴(kuò)建，導(dǎo)致出租人無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

出租人起訴至法院要求提前解除合同、承租人承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過(guò)審理，法院綜合實(shí)際情況及合同約定，駁回了出租人的訴訟請(qǐng)求，主要依據(jù)為合同約定承租人及時(shí)進(jìn)行整改即不構(gòu)成違約。

承租人提起訴訟的原因與出租人的相應(yīng)抗辯

承租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛多發(fā)的情形主要包括以下三類，一是經(jīng)營(yíng)障礙，二是合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，三是出租人瑕疵交付。具體如下：

一、經(jīng)營(yíng)障礙

主要是涉案房屋無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)使用，承租人訴請(qǐng)確認(rèn)租賃合同無(wú)效或提前解除，并要求出租人賠償或補(bǔ)償?shù)?。此類案件在承租人提起訴訟的案件中約占 40%。

這類案件中主要存在以下三類情況：

一是涉案房屋因拆違、拆遷等被拆除，租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行；或者所在區(qū)域因拆違整治停水、停電，涉案房屋無(wú)法正常使用等。

二是涉案房屋被收回，租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，如出租人在與承租人發(fā)生爭(zhēng)議后，更換門鎖或采取停水、停電措施，強(qiáng)行收回房屋；或者在轉(zhuǎn)租情況下，出租人與承租人間的租賃合同到期或解除，出租人收回房屋導(dǎo)致次承租人無(wú)法使用。

三是在商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中，出租人對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體調(diào)整，對(duì)承租人的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生根本性影響，如大規(guī)模、持續(xù)性的施工影響經(jīng)營(yíng)目的；商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)改變導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)狀況明顯惡化等。

二、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)

涉案房屋無(wú)法滿足承租人的經(jīng)營(yíng)要求，承租人訴請(qǐng)解除合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。此類案件約占 25%。這類案件又可以分為兩類：

一是涉案房屋本身無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)要求，如未通過(guò)消防驗(yàn)收、環(huán)境影響評(píng)價(jià)，不具備開(kāi)業(yè)條件，或者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中被相關(guān)政府部門責(zé)令整改等。

二是相關(guān)證照辦理存在障礙，如出租人無(wú)法提供、拒絕提供涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，或者涉案房屋所在地址已被注冊(cè)，導(dǎo)致承租人無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

對(duì)此，出租人的抗辯理由主要有兩個(gè)方面：一是租賃合同中未明確約定涉案房屋將用于某一特定經(jīng)營(yíng)目的；二是相關(guān)設(shè)施和證照應(yīng)由承租人自行搭建和辦理，出租人僅負(fù)有配合和協(xié)助義務(wù)。

三、瑕疵交付

承租人起訴的案件中較為常見(jiàn)的情形還包括：涉案房屋存在影響正常使用的質(zhì)量瑕疵（如空調(diào)無(wú)法正常使用、房屋漏水、廠區(qū)積水等），出租人怠于修繕相關(guān)問(wèn)題，承租人要求出租人賠償實(shí)際損失，或請(qǐng)求減免部分租金等（約占 4%）；出租人遲延交付涉案房屋，承租人訴請(qǐng)解除合同，并要求出租人返還已支付的定金、押金等費(fèi)用（約占 3%）；出租人交付的房屋存在實(shí)際面積小于租賃合同約定面積、所在商場(chǎng)未在租賃合同約定時(shí)間如期開(kāi)業(yè)、所在商場(chǎng)“市場(chǎng)入駐率”未達(dá)到租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)等交付不符的情況，承租人訴請(qǐng)解除合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（約占 1%）。

合同無(wú)效或解除后，法院對(duì)于

違約金、滯納金等費(fèi)用和損失金額的認(rèn)定

一、違約金

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

絕大部分案件中，當(dāng)事人訂立合同時(shí)，會(huì)約定違約責(zé)任及違約金額。但當(dāng)合同被認(rèn)定無(wú)效后或者合同有效但合同雙方均違約時(shí)，違約條款失效。當(dāng)合同有效，且合同一方違約時(shí)，如果約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為 1 至 3 個(gè)月租金，法院基本會(huì)參考合同約定；如果約定違約金金額為 6 個(gè)月以上甚至一年租金標(biāo)準(zhǔn)的，除了缺席判決外，違約方如以違約金過(guò)高為由抗辯，法院最一般按 3 個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

當(dāng)事人主張違約責(zé)任時(shí)，一般同時(shí)向違約方主張賠償損失。具體而言，出租人方面主要是主張延遲交付租金的滯納金、房屋空置期損失，而承租人則主張裝修損失、營(yíng)運(yùn)損失。

關(guān)于是否能同時(shí)主張違約金和賠償損失。一般來(lái)說(shuō)，法院綜合合同約定和當(dāng)事人舉證，對(duì)當(dāng)事人的主張進(jìn)行分別認(rèn)定，但是認(rèn)定的總體金額不會(huì)超過(guò)守約方的實(shí)際損失。

法院認(rèn)為：違約金與損失賠償之間雖然具有相似性，但也存在差異：違約金的約定具有擔(dān)保合同履行之價(jià)值，而約定損失賠償僅是為違約行為發(fā)生后方便計(jì)算損失賠償數(shù)額，不具有明確的擔(dān)保合同履行之意義；違約金的支付理論上僅需存在違約行為即可，而約定損失賠償由于其本質(zhì)上仍是一種損失賠償，因此應(yīng)以存在損失為前提條件，雖然這個(gè)損失的具體大小和數(shù)額無(wú)需當(dāng)事人證明。

即當(dāng)違約金低于當(dāng)事人遭受的實(shí)際損失時(shí)，當(dāng)事人可以在違約金之外另行主張賠償損失。但對(duì)于滯納金、空置期間損失、營(yíng)運(yùn)損失、裝修損失，北京地區(qū)同一階段案件，法院對(duì)損失的認(rèn)定、及是否能與違約金同時(shí)主張，即存在不同觀點(diǎn)。具體見(jiàn)下文。

二、滯納金

滯納金，是指合同約定，承租人不及時(shí)繳納租金等費(fèi)用，向出租人支付的按每日一定比例計(jì)算的金錢。關(guān)于能否同時(shí)主張滯納金與違約金，法院的裁判觀點(diǎn)有不支持和支持兩種。

不支持派認(rèn)為為滯納金本質(zhì)亦是對(duì)違約行為的懲罰，屬于違約行為的一種，因而不支持出租人同時(shí)主張滯納金和違約金，尤其是在承租人只存在拖欠租金一項(xiàng)違約行為時(shí)。

以曹國(guó)蓮與嘉和一品公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 01 民終 85 號(hào)）為例：承租人延期支付租金，構(gòu)成根本違約，出租人因此解除合同，訴請(qǐng)承租人按照合同約定支付滯納金、違約金。

法院駁回了出租人關(guān)于滯納金的訴求，只支持了其約定的收取相當(dāng)于年租金 20%的違約金。

法院理由為：承租人的主要違約行為即為逾期交納房屋租金，因此確實(shí)存在就同一違約行為需按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并交納多項(xiàng)違約金的實(shí)際后果，且日萬(wàn)分之五的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，也過(guò)分高于出租人因此可能受到的損失。

支持派認(rèn)為滯納金是出租人的實(shí)際損失，可與違約金并行主張。以中威公司與正達(dá)公司等糾紛（案件號(hào)（2019）京 03 民終 4313 號(hào)）中，承租人拒付租金，構(gòu)成根本違約，雙方協(xié)商一致解除合同。

按合同約定，承租人需按每日千分之五，支付逾期滯納金及相當(dāng)月三個(gè)月租金的違約金。在訴訟中，出租人將滯納金調(diào)整為未付款項(xiàng)總額的 15.2%。

雖然承租人主張滯納金及違約金過(guò)高，但法院最后支持了出租人的該兩項(xiàng)訴求，其依據(jù)為：

1.關(guān)于滯納金，有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)；

2.關(guān)于違約金：雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)未明顯高于出租人的實(shí)際損失（免租期及空置期租金損失）。

也存在第三類判決，即雖然法院持有第一種觀點(diǎn)，但是法院在判決時(shí)，實(shí)際支持了出租人同時(shí)主張滯納金、違約金的訴求。以寫(xiě)意人生公司與利暉公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 03 民終 4390 號(hào)）為例：

承租人拒絕支付租金，構(gòu)成根本違約，出租人解除合同。合同約定承租人逾期，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)付未付款項(xiàng)日千分之三的滯納金。逾期繳納達(dá) 30 日，承租人向出租人繳納相當(dāng)于三個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金。出租人起訴至法院，并同時(shí)主張滯納金和違約金。

雖然法院亦認(rèn)為“滯納金的本質(zhì)亦是對(duì)違約行為的懲罰”、“餐飲公司已經(jīng)為其逾期付款的違約行為承擔(dān)了違約金”，但最后法院在支持了出租人主張相當(dāng)于三個(gè)月違約金的同時(shí)，酌情將出租人主張的滯納金調(diào)整至未付租金總額的 29.5%。

綜上所述，在法院支持可同時(shí)主張違約金與滯納金的判決中，其計(jì)算基準(zhǔn)為未支付租金的總額，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)合同約定成每日萬(wàn)分之五，少數(shù)合同版本，甚至約定的每日千分之三、千分之五，這些標(biāo)準(zhǔn)都很高。

即使每日萬(wàn)分之五也是年利率 18.25%，是銀行貸款利率的三倍左右，每日千分之五更是將租金本金翻了一倍。因而，法院會(huì)酌情減少，將滯納金總額控制在未付租金總額的 30% 左右。

三、房屋空置期損失

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。在抽樣調(diào)查的相關(guān)案件中，一般出租人要么主張違約金，要么主實(shí)際損失，鮮少有兩者同時(shí)主張的。

實(shí)際損失，主要包含滯納金損失和空置期損失。當(dāng)然，對(duì)于滯納金的性質(zhì)是損失還是逾期性質(zhì)的違約金，法院有不同觀點(diǎn)，詳見(jiàn)上文。對(duì)于空置期損失，法院在考慮合同解除原因的歸因情形下，還要綜合考慮案涉房屋的尋租期、市場(chǎng)行情以及利益平衡等因素。

關(guān)于空置期損失的相關(guān)法條，主要參考的法條為《合同法》 114 條和《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱《北京疑難問(wèn)題解答》）第 26 條規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過(guò)六個(gè)月。

雖然如此，同一時(shí)期，相類似的案件，在最終裁定空置期損失的具體金額時(shí)，裁判結(jié)果也略有不同。在小肥羊公司、湯力等與糾紛案件（案件號(hào)（2017）京 01 民終 6233 號(hào)）中，承租人因出租人不開(kāi)發(fā)票而拒付租金，構(gòu)成根本違約。

出租人按照合同約定主張相當(dāng)于 8 個(gè)月租金的違約金及日萬(wàn)分之五的應(yīng)付未付租金的滯納金。合同解除后一個(gè)月，出租人將案涉房屋出租，即該房屋的空置期損失，僅一月有余。但最后法院不僅支持了出租人的滯納金要求，還認(rèn)定了相當(dāng)于 5 個(gè)月租金的違約金。

在豐年公司合同糾紛案件中（案件號(hào)（2018）京 03 民終 7297 號(hào)），承租人沒(méi)有按照約定及時(shí)支付全部租金，構(gòu)成違約。出租人按照合同約定主張相當(dāng)于 2 個(gè)月租金的違約金和將近一個(gè)月租金的空置期損失。

法院綜合雙方過(guò)錯(cuò)程度及合同履行情況，部分支持了違約金主張，而對(duì)于空置期損失，以損失未實(shí)際發(fā)生，駁回了出租人的主張。

在上文提到的世紀(jì)宏源酒店與中彩在線公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 02 民終 480 號(hào)）中，承租人根本違約，合同約定違約金相當(dāng)于 2 個(gè)月租金。出租人不服，以《北京疑難問(wèn)題的解答》第 26 條上訴，并舉證案涉房屋實(shí)際空置期為 6 個(gè)月。二審法院改判，將違約金調(diào)整為相當(dāng)于 6 個(gè)月租金。

綜上，房屋空置期損失屬于承租人違約而導(dǎo)致的合同提前解除，是承租人承擔(dān)違約責(zé)任的一部分。出租人主要是以違約金的形式提出，少部分單獨(dú)提出。

一般而言，法院在認(rèn)定空置期損失的具體金額時(shí)，通常結(jié)合全案案情考慮，若違約金足以彌補(bǔ)出租人遭受的全部損失，則空置期損失的賠償實(shí)際已被違約金覆蓋，法院將不會(huì)另行支持；在違約金不足以彌補(bǔ)出租人損失的情況下，對(duì)于確系承租人原因造成的房屋空置損失，法院將根據(jù)具體案情酌定賠償相當(dāng)于一至六個(gè)月租金的數(shù)額。

四、裝修損失

抽樣案件中，賠償裝修損失的訴求，基本是由承租人發(fā)起的（包括本訴與反訴）。這類案件，占承租人提起的訴訟的 50%。法院審理此類案件主要是根據(jù)合同約定、合同狀態(tài)、雙方過(guò)錯(cuò)程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥?、是否同意利用裝修殘值等，進(jìn)行綜合認(rèn)定。

訴訟案件中的裝修損失爭(zhēng)議，主要是針對(duì)裝修成果或者殘值。在房屋租賃合同中，對(duì)裝修的流程、費(fèi)用出資等，合同中一般會(huì)有明確約定，而對(duì)裝修殘值的處理，僅有不到一半的合同做了約定。

以科融公司與東方公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 01 民終 8945 號(hào)）為例，合同雙方對(duì)于裝修條款作了明確約定 “本協(xié)議解除或終止的，屬于東方公司的家具、電器等應(yīng)由東方公司負(fù)責(zé)搬走，由東方公司增加的裝修不得拆除；對(duì)于東方公司的裝修費(fèi)用，科融公司不承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)?？迫诠居袡?quán)根據(jù)東方公司交付租賃房屋的情況，要求東方公司將租賃房屋恢復(fù)到房屋交付時(shí)的裝修狀態(tài)?！?/span>

合同履行期間，工商行政管理部門就變更經(jīng)營(yíng)住址未辦理變更登記向承租人發(fā)出責(zé)令改正通知書(shū)，承租人催告出租人協(xié)助無(wú)果后，解除合同，法院認(rèn)定“導(dǎo)致合同解除系因出租人未協(xié)助承租人辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照（隨附義務(wù)）所致”，認(rèn)定承租人有解除權(quán)，但因?yàn)殡p方在合同中對(duì)裝修殘值做了明確約定，而駁回了承租人關(guān)于裝修損失的訴求。

在合同無(wú)約定，或者有約定，但出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同提前解除情形下，法院審理此類案件則主要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱“《房屋租賃合同司法解釋》”）第九條至第十三條，再結(jié)合合同狀態(tài)、雙方過(guò)錯(cuò)程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥?、是否同意利用裝修殘值等。

合同期滿，或者承租人根本違約導(dǎo)致合同解除或者無(wú)效的案件中，承租人主張裝修損失的訴求，如果出租人同意利用裝修，則法院會(huì)結(jié)合裝修殘值，支持出租人同意利用部分的訴求，而對(duì)于出租人不同意利用的，則駁回訴求。需要說(shuō)明的是，在抽樣調(diào)查的案件中，僅有不到 10%的出租人同意利用裝修殘值。

另一方面，在合同因出租人根本違約導(dǎo)致合同解除或者無(wú)效，無(wú)論合同是否有約定、出租人是否同意利用裝修殘值，則法院一般會(huì)支持承租人的訴求。

歐意曼公司與匯多家樂(lè)公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 03 民終 9476 號(hào)）中，因出租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，致使承租人在裝修改造后承租物即遭拆除，法院綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況、承接承租人裝修改造的裝飾公司的當(dāng)庭質(zhì)證等因素，對(duì)承租人主張的裝修損失按照裝修改造的實(shí)際支出予以認(rèn)定，即承租人主張 289.3 萬(wàn)元裝修損失，法院全部予以支持。

而對(duì)于合同無(wú)效或者提前解除，雙方均有過(guò)錯(cuò)的訴求，法院首先對(duì)裝修殘值進(jìn)行認(rèn)定，再結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)程度，將損失在出租人和承租人間進(jìn)行分配。

對(duì)于裝修損失認(rèn)定，主要綜合實(shí)際情況、雙方過(guò)錯(cuò)程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥?、是否同意利用裝修殘值等，合同有無(wú)相關(guān)約定則不作考量。以億利宏業(yè)公司與匯科公司糾紛（案件號(hào)（2019）京 01 民終 8497 號(hào)）為例，因無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證而合同無(wú)效，法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)比例為：承租人 30%，出租人 70%。

承租人主張賠償裝修損失 15.3 萬(wàn)元，并提供《廠房裝修合同》及總金額 15.3 萬(wàn)的收據(jù)兩張。雙方均沒(méi)有申請(qǐng)鑒定。法院綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況等因素后，認(rèn)定裝修殘值 10 萬(wàn)元。結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)程度，認(rèn)定出租人按照過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān) 70%的責(zé)任，即承擔(dān) 7 萬(wàn)元裝修損失。

需要說(shuō)明的是，法院關(guān)于裝修殘值的認(rèn)定，主要有兩種情形，一種是依據(jù)法院搖號(hào)選中的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)書(shū)，一種是承租人自己提供證據(jù)證明自己的主張。對(duì)于前者，法院認(rèn)定的裝修殘值基本參照鑒定機(jī)構(gòu)的結(jié)果，而對(duì)于承租人證明和主張的，法院一般綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況、折舊等因素，認(rèn)定的殘值一般在承租人主張的 50%~70% 范圍內(nèi)。

綜上，法院處理裝修損失糾紛的原則是“有約定從約定”，在無(wú)約定情況下，處理主要根據(jù)出租人與承租人對(duì)于合同無(wú)效或提前解除的過(guò)錯(cuò)程度，以及結(jié)合公平合理原則進(jìn)行判斷裝飾裝修費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任。

五、營(yíng)運(yùn)損失

在商業(yè)房地產(chǎn)租賃中，承租人出于商業(yè)目的租賃房屋，投入資金進(jìn)行裝修、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等的同時(shí)，必然有一定的預(yù)期利益。在因出租人過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致合同無(wú)效或提前解除時(shí)，承租人除了主張裝修損失外，還會(huì)主張一定的營(yíng)運(yùn)損失，包括預(yù)期收益和實(shí)際產(chǎn)生的人員工資、設(shè)備投入等損失。

與裝修損失不同的是，承租人對(duì)于營(yíng)運(yùn)損失的舉證非常困難，尤其是預(yù)期利益損失，因該損失是未來(lái)發(fā)生的，根據(jù)《民訴法》誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，預(yù)期利益難以舉證。而對(duì)于人員工資、設(shè)備投入等實(shí)際發(fā)生的損失，即使承租人有證據(jù)證明，也難以說(shuō)服法官支持該項(xiàng)損失與合同的無(wú)效或者提前解除有關(guān)聯(lián)關(guān)系。

抽樣案件中，法院對(duì)于承租人主張?jiān)擁?xiàng)損失的 ，支持的比例很少。即使支持，也是部分支持，支持的比例非常低。在某些拆遷案例中，因政府拆遷對(duì)房屋使用人的營(yíng)運(yùn)損失設(shè)有?？钛a(bǔ)償，基于此，法院一般會(huì)支持，但最后認(rèn)定的營(yíng)運(yùn)損失一般也不超過(guò)承租人實(shí)際損失的 30%。具體見(jiàn)以下案件。

在威力菲公司等與威猛公司租賃合同糾紛中（案件號(hào)（2019）京 03 民終 2250 號(hào)），案涉房屋因通州政府動(dòng)遷，而導(dǎo)致合同解除。法院認(rèn)定雙方過(guò)錯(cuò)程度為：承租人 20%，出租人 80%。

訴訟中，承租人主張營(yíng)運(yùn)損失。根據(jù)該項(xiàng)目拆遷的政府政策及相關(guān)文件，停業(yè)停產(chǎn)損失=（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。法庭審理過(guò)程中，土儲(chǔ)通州區(qū)分中心委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行了鑒定，評(píng)估結(jié)果為 747.3 萬(wàn)元（298916+0+1560×8）×24=7473504元）。

而承租人威猛公司根據(jù)房租票據(jù)及付款憑證、公司利潤(rùn)的審計(jì)報(bào)告、北京市社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人權(quán)益記錄、關(guān)于調(diào)整北京市 2013 年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知等證據(jù)，參照以上公式，主張?jiān)擁?xiàng)損失為 1758.5 萬(wàn)元=（22100+665812×1+1400×32）×24）。兩相比較，前者認(rèn)定的企業(yè)月度凈利潤(rùn)為 0，人員前者認(rèn)定 8 人，而后者認(rèn)定有 32 人，造成鑒定損失與實(shí)際損失有差異。

但最后法院以雙方結(jié)果均過(guò)高，僅參照通州文旅區(qū)非住宅搬遷補(bǔ)償方案中規(guī)定的國(guó)有土地上非住宅的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即每平方米 800 元標(biāo)準(zhǔn)予以核算，認(rèn)定 88.4 萬(wàn)元，甚至只有通州政府鑒定結(jié)果的 11.8%。

而在昌勝公司與焦惠霞租賃合同糾紛案件中（案件號(hào)（2019）京 02 民終 2709 號(hào)），出租人根本違約，承租人主張經(jīng)營(yíng)損失，主要為人員工資。

但法院未予支持，具體理由為：雖然因供暖季涉案房屋未能正常供暖、影響正常經(jīng)營(yíng)，但該部分損失已在前述租金中進(jìn)行了酌情考慮，現(xiàn)根據(jù)工資表記載的工資項(xiàng)目等情況來(lái)看，該期間員工仍正常上班，且部分員工還有績(jī)效工資，故其主張人員工資系合同解除后的相應(yīng)損失，法院不予支持。

六、占有使用費(fèi)

房屋租賃合同無(wú)效、解除、期間屆滿，承租人繼續(xù)占有房屋應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。占有使用費(fèi)的認(rèn)定，主要涉及到占有使用費(fèi)期間和支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。占有使用費(fèi)期間的起點(diǎn)為合同無(wú)效、期間屆滿、解除之日，終點(diǎn)為承租人實(shí)際返還房屋之日。支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，主要影響因素為合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、承租人實(shí)際使用案涉房屋的情形。

1.關(guān)于占有使用期間起點(diǎn)的認(rèn)定

關(guān)于占有使用期間的起點(diǎn)為：合同無(wú)效情形下的起點(diǎn)為合同無(wú)效之日；合同期滿的，起點(diǎn)為期滿之日；合同解除的，起點(diǎn)為解除之日。爭(zhēng)議比較大的是最后一種，合同解除之日的認(rèn)定，接下來(lái)，將重點(diǎn)論述。

在現(xiàn)有法律框架下合同解除的類型有三種，即合意解除、約定解除和法定解除。合意解除是指，合同當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致，進(jìn)而解除合同的行為。合意解除并不涉及解除權(quán)的產(chǎn)生和行使。

約定解除、法定解除，基于當(dāng)事人的約定或者是法律規(guī)定而享有解除權(quán)的當(dāng)事人，通過(guò)行使解除權(quán)的方式解除合同。解除權(quán)人行使解除權(quán)的方式，主要為發(fā)送解除函和訴訟。

發(fā)送解除函解除的，解除函送達(dá)對(duì)方之日即為合同解除之日；訴訟解除的，合同解除之日的認(rèn)定主要包含以下幾種觀點(diǎn)：

以解除權(quán)人向法院提起訴訟之日為解除之日；

從法院將解除權(quán)人民事起訴狀副本送達(dá)對(duì)方之日或者對(duì)方收到對(duì)方解除合同訴訟請(qǐng)求之日起為解除之日；由法院確認(rèn)解除是否成立，以判決生效之日作為合同解除之日。

抽樣案件中，以第二種觀點(diǎn)居多。

需要說(shuō)明的是，根據(jù)《九民紀(jì)要》，在特殊情形下，違約方也可通過(guò)起訴方式解除合同，但并不免除違約方因違約而須承擔(dān)的違約責(zé)任。 違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在雙方已經(jīng)形成僵局時(shí)，一概不允許違約方通過(guò)起訴方式解除合同的，未必對(duì)雙方都有利，也未必能讓合同繼續(xù)履行下去。

2、關(guān)于占有使用期間終點(diǎn)的認(rèn)定

占有使用期間的終點(diǎn)，即承租人實(shí)際返還房屋之日的認(rèn)定。如上文所述，合同無(wú)效、到期或解除后，承租人有義務(wù)返還案涉房屋。該返還，主要是指讓案涉房屋又重新回到出租人的實(shí)際控制之下。

對(duì)于一般以辦公、廠房或倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)、酒